“이사 나가라고 하는데, 아직 계약이 끝난 게 아니에요.”
“집주인이 전세금을 안 돌려주는데 어떻게 해야 하죠?”
“전세값을 너무 많이 올려서 부담이 커요…”
우리나라 전체 인구의 절반 이상이 전세 또는 월세로 살고 있습니다.
그래서 세입자의 권리를 보호하기 위한 법이 꼭 필요한데,
그 역할을 하는 것이 바로 **주택임대차보호법(임대차보호법)**입니다.
이번 글에서는 2025년 최신 기준으로
✔ 임대차보호법의 핵심 내용
✔ 세입자가 꼭 알아야 할 권리
✔ 임대인과 분쟁 시 대처 방법
✔ 실제 사례와 법적 근거까지
한 번에 정리해드릴게요.
✅ 주택임대차보호법이란?
주택임대차보호법은
세입자(임차인)의 주거 안정과 권리를 보호하기 위해 만든 민사법률입니다.
임대차계약에서 세입자가 불이익을 당하지 않도록
계약기간, 보증금 반환, 계약갱신 등 여러 상황에 대해 법적으로 규정합니다.
👉 법령 전문 보기: 국가법령정보센터 – 주택임대차보호법
✅ 2025년 기준 핵심 제도 요약
| 계약갱신청구권제 | 기존 계약 후 2년 추가 연장 요구 가능 (1회) |
| 전월세 상한제 | 계약갱신 시 보증금/월세 인상률 5% 이내 제한 |
| 확정일자 우선변제권 | 보증금 보호, 경매 시 우선 반환 가능 |
| 전입신고 + 확정일자 | 대항력 발생, 제3자에게 권리 주장 가능 |
| 표준임대차계약서 | 정부 권장 양식 제공, 분쟁 예방 목적 |
✅ 1. 계약갱신청구권이란?
세입자는 계약 만료 전 집주인에게 1회에 한해 2년 계약연장을 요구할 수 있는 권리가 있습니다.
이를 계약갱신청구권이라고 하며, 집주인은 특별한 사유가 없으면 거절할 수 없습니다.
✔️ 단, 세입자가 직접 갱신요구 의사 표시를 해야 합니다.
✔️ 계약만료 6개월~2개월 전까지 서면 통보해야 합니다.
❌ 거절 가능한 정당한 사유
- 집주인 또는 직계존비속이 직접 거주하려는 경우
- 세입자가 월세나 전세금을 3기 이상 연체한 경우
- 세입자가 임대인의 허락 없이 **무단 전대(재임대)**한 경우
👉 관련 조문: 주택임대차보호법 제6조의3
✅ 2. 전월세 상한제 – 임대료 5% 이상 인상 제한
계약갱신청구권을 행사한 경우,
임대인은 보증금이나 월세를 5%를 초과하여 올릴 수 없습니다.
✔️ 5%는 보증금 기준이므로 월세 계약도 환산해서 계산
✔️ 초과 인상 시, 해당 조항은 무효로 간주됨
예:
- 전세 1억 → 갱신 시 최대 1억 500만 원
- 월세 50만 원 → 갱신 시 최대 52.5만 원 수준
💡 단, 처음 계약할 때는 상한제가 적용되지 않음.
(신규계약은 자유로운 협의 가능)
✅ 3. 확정일자와 대항력 – 보증금 보호의 핵심
전입신고 + 확정일자 등록을 하면,
집에 **경매나 공매가 들어가더라도 세입자가 보증금을 우선해서 돌려받을 수 있는 권리(우선변제권)**가 생깁니다.
✔️ 확정일자란?
동사무소(주민센터)나 법원에서 계약서에 날짜 도장을 찍는 것
✔️ 대항력이란?
집이 제3자에게 팔려도 “내가 먼저 전입해서 살고 있으니 나의 권리가 우선”이라고 주장할 수 있는 힘
👉 신청 방법:
- 주민센터 방문 → 전입신고 + 계약서 지참 → 확정일자 도장 받기
- 인터넷 등기소 등록도 가능
👉 대한민국 법원 인터넷등기소
✅ 4. 보증금 못 받았을 때는?
전세 만기 후 보증금을 못 돌려받는 경우,
다음과 같은 조치를 취할 수 있습니다:
✅ 임차권 등기명령 신청
- 세입자가 집을 비우면서도 보증금 반환 청구권을 유지할 수 있게 하는 제도
👉 신청처: 집 관할 지방법원
✅ 전세금반환소송 → 강제집행(경매)
- 지급명령 → 승소 후 부동산 경매 신청 가능
👉 관련 정보: 대한법률구조공단 – 보증금 반환 청구 절차
✅ 5. 계약서 쓸 때 꼭 체크할 점
- 표준임대차계약서 사용 (분쟁 예방 효과)
👉 표준임대차계약서 양식 다운로드 - 계약서에 확정일자 받았는지 체크
- 계약금, 중도금, 잔금 등 정확한 지급 일정 기록
- 중개사 확인 도장, 중개대상물 확인서 첨부 여부
✅ 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 계약서 없이 구두로 전세 계약했어요. 권리 보호되나요?
원칙적으로도 계약은 유효하지만, 확정일자와 대항력 등 보호를 받기 어렵습니다.
서면 계약서가 반드시 있어야 확정일자를 받을 수 있습니다.
Q. 월세 계약도 임대차보호법 적용되나요?
네, 전세·월세 모두 적용 대상입니다.
전입신고 + 확정일자 등록 필수!
Q. 집주인이 바뀌면 계약이 자동 종료되나요?
아닙니다. 기존 임차인은 새로운 집주인에게 계약을 그대로 주장할 수 있습니다.
단, 대항력 요건(전입신고 + 확정일자)을 갖춘 경우에만 가능
✅ 임대차 관련 분쟁, 어디에 상담하면 될까요?
월세 계약서를 쓰는 순간부터
세입자도 보호받을 수 있는 ‘법적 권리자’가 됩니다.
✔ 계약갱신청구권은 한 번뿐이지만, 그 한 번이 2년의 시간을 벌어줍니다.
✔ 확정일자 하나로 보증금 수천만 원을 지킬 수 있고,
✔ 법적 분쟁이 생겨도 대응할 수 있는 수단은 분명히 마련돼 있습니다.
임대차보호법은 복잡하지 않습니다.
내 권리를 스스로 이해하고 지키는 것이,
불안한 주거환경에서 나를 지키는 첫걸음입니다.