“사업 때문에 동생 이름으로 부동산을 사뒀는데, 이제 돌려받고 싶어요.”
“명의만 빌려줬다던 지인이 내 땅을 팔려고 합니다.”
“실명으로 돌려놓고 싶은데 세금이 무섭다고 하더라고요…”
명의신탁은 ‘실제 소유자와 등기상 명의자가 다른 경우’를 말합니다.
예전에는 세금, 신용 문제, 법인 규제 회피 등을 위해 타인 명의로 부동산을 보유하는 경우가 많았지만,
2025년 현재는 명의신탁 자체가 위법에 해당하며
형사처벌, 과징금, 양도세 등 중과세 문제로 연결될 수 있습니다.
이번 글에서는
✔ 명의신탁의 해지 절차
✔ 실명전환 방법
✔ 해지 시 세금 이슈
✔ 안전하게 되돌리는 대응 전략
✔ 공식 절차 및 서류까지
현실적이고 쉽게 정리해드립니다.
✅ 명의신탁이란?
**명의신탁(名義信託)**은
부동산 등 자산의 소유권을 다른 사람 이름으로 등기 또는 등록해두고,
실제로는 자신이 관리·소유하는 행위를 말합니다.
| 계약 명의신탁 | 부동산 매수인이 실소유자, 등기는 타인 명의 |
| 단순 명의신탁 | 증여나 매매 없이 명의만 빌려줌 |
| 차명거래 | 계좌·법인 명의만 타인 이름으로 관리 |
📌 현재는 부동산 실명법 위반으로, 과징금과 세금 추징, 형사처벌 대상이 됩니다.
👉 공식 안내: 국세청 – 부동산 실명제
✅ 명의신탁 해지가 필요한 이유
- 명의자인 제3자가 임의로 매도하거나 담보 설정 가능
- 사망, 분쟁 시 법적 소유권 주장 불가
- 향후 상속세, 증여세, 양도세 리스크 폭탄
- 국세청 실명제 적발 → 과징금 + 과세 + 고발 가능성
✅ 명의신탁 해지 절차 요약 (2025년 기준)
- 명의신탁 관계 입증자료 확보
- 명의자와 합의 후 ‘소유권 이전 등기’ 절차 착수
- 등기이전 시 세무서 실명확인 신고
- 필요 시 ‘명의신탁 해지 확인 소송’ 제기
- 세금 납부(양도세·증여세 등) 여부 검토
✅ 1. 명의신탁 관계 입증이 가장 중요
신탁해지나 실명전환을 하려면
‘애초에 명의신탁이었다는 사실’을 입증해야 합니다.
| 실제 매매대금 납부 계좌 내역 |
| 실소유자 명의의 계약서 |
| 명의자 진술서 또는 각서 |
| 관리비, 세금 등 실소유자가 부담한 증빙 |
| 부동산 실명법 위반 고백서 또는 사실확인서 |
👉 명의자와의 분쟁 예방을 위해 공증 각서 작성 권장
✅ 2. 소유권 이전 등기 (명의 해지)
등기이전은 보통 명의자 → 실소유자 명의로 소유권 이전등기를 의미합니다.
필요한 서류:
- 매매계약서 (또는 명의신탁 해지 합의서)
- 명의자 인감증명서, 등기권리증
- 실소유자 신분증
- 부동산 등기신청서
- 실명전환 신고서 (세무서 제출)
👉 관할 등기소에 신청
👉 인터넷등기소
✅ 3. 세금 문제 – 해지 시 양도세 또는 증여세 발생 가능
| 명의자가 무상 이전 | 증여세 발생 (수증자 부담) |
| 실소유자가 돈 주고 매입 | 양도세 발생 (명의자 부담) |
| 부동산 실명제 자진신고 기한 내 전환 | 세금 면제 가능성 ↑ |
💡 1회성으로만 해지하면 국세청에서 명의변경 = 거래로 인식
→ 소명자료 미흡 시 수천만 원 세금 부과될 수 있음
✅ 4. 명의자가 이전을 거부하면? → 확인소송 제기
만약 명의자가 소유권 이전을 거부하거나 협조하지 않는다면,
**민사소송(명의신탁 해지 확인 소송)**을 제기할 수 있습니다.
- 관할 법원: 부동산 소재지 지방법원
- 준비서류: 입증자료 + 진술서 + 소장
- 승소 시 법원 판결문으로 강제이전 가능
👉 법률 상담: 대한법률구조공단 무료상담
✅ 5. 변호사 비용 및 공증비용 안내
| 명의신탁 해지 계약서 작성 + 공증 | 30만 ~ 80만 원 |
| 변호사 상담 + 소장작성 | 100만 ~ 300만 원 |
| 명의신탁 해지 확인 소송 | 300만 ~ 700만 원 |
| 강제집행·등기 이전 대행 | 100만 ~ 200만 원 추가 |
📌 실제 비용은 분쟁 여부와 부동산 가액에 따라 차이 있음
📌 단순 해지는 세무사 + 법무사 도움만으로 가능
👉 변호사 찾기: 대한변협 – 민사 전문 변호사 검색
✅ 주의할 점 요약
| 명의자 동의 없이 단독 이전 불가 | 강제집행 또는 소송 필요 |
| 실명전환 시 세무신고 누락 → 과태료 | 세무서에 반드시 신고 |
| 부동산 실명법 위반 시 과징금 | 거래가액의 30% 과징금 가능 |
| 입증자료 미비 시 세금 폭탄 | 돈 주고 돌려받아도 양도세 또는 증여세 부과 |
✅ 공식 참고 링크
✅ 명의신탁은 미루지 말고, 지금이라도 해지 절차를 시작하세요
명의만 빌려준 거니까 괜찮겠지…
이 생각이 수년 뒤 수천만 원 손해로 돌아올 수 있습니다.
✔ 입증자료 확보
✔ 명의자와의 서면 합의
✔ 등기이전 + 세무신고
✔ 세무사·변호사 도움받아 실명전환
이 4단계를 밟으면, 내 자산을 안전하게 다시 내 이름으로 돌려놓을 수 있습니다.